现房与沙盘模型不一致开发商是违约吗?房子已经交付但房款还没付怎么办?
2019-06-18烟台房产建筑工程纠纷律师
张福旭律师,烟台房产建筑工程纠纷律师,现执业于山东今政通律师事务所,具有深厚的法学理论功底及司法操作经验。诚实信用,勤勉敬业,以“实现当事人利益最大化”为服务宗旨。办案认真负责,精益求精,业务功底扎实,语言表达流畅、思维敏捷,具有良好的沟通协调和谈判辩护能力。受人之托、忠人之事、不畏艰险、奋力拼争,愿尽自己的所能,为当事人提供最好的法律服务。不敢承诺案件的最终结果,但敢承诺办案尽心竭力!
现房与沙盘模型不一致开发商是违约吗?
有些人跨区买房,或是异地买房的,在实地查看的时候,首先会看到开发商提供的房产广告、沙盘模型。相比于广告,沙盘模型因为有实物展示,所以显得更加清晰。但是,沙盘模型到底不是现房,有些购房者在看了沙盘模型后,再去查看现房的时候才发现两个不一致。
其实如果沙盘模型与现房存在明显不一致,开发商事前对此又无显著说明的,那开发商应当承担违约责任。找个例子,比如开发商在沙盘中标明房屋存在停车位,但现房却是没有停车位的,开发商在签订购房合同等合约前对此又无相关说明,开发商就构成违约,需要承担缔约过失责任。
实际中,缔约过失责任按如下认定:
1、缔约过失责任是发生在订立合同过程中的法律责任。
缔约过失责任与违约责任最重要的区别在于发生的时间不同。违约责任是发生在合同成立以后,合同履行过程中的法律责任,而缔约过失责任则是发生在缔约过程中当事人一方因其过失行为而应承担的法律责任。只有在合同还未成立,或者虽然成立,但不能产生法律效力而被确定无效或者被撤销时,有过错的一方才能承担缔约过失责任。
2、承担缔约过失责任的基础是违背了诚实信用原则,诚实信用原则是合同法的基本原则。
根据诚实信用原则的要求,在合同订立过程中,应当承担先合同义务,包括使用方法的告知义务、瑕疵告知义务、重要事实告知义务、协作与照顾义务等。我国合同法规定,假借订立合同,恶意进行磋商,故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,都属于违背诚实信用原则的行为,应承担缔约过失责任。
3、责任人的过失导致他人信赖利益的损害,缔约过失行为直接破坏了与他人的缔约关系,损害的是他人因为信赖合同的成立和有效,但由于合同不成立和无效的结果而遭受的损失。
开发商拿的沙盘模型与现房不一致的,开发商不承担违法责任,而是违约责任。但是,想要认定沙盘模型与现房之间存在的误差究竟属不属于违约,就要具体确定实际不一致的地方到底有多大。如果跟开发商之间确定不下来责任的,建议最好就是找个专业的律师。
房子已经交付,房款还没付怎么办?
公司被人接手了,股权也转让出去了,原来公司的债务就和原股东没有关系了吧原公司的债务在转让后仍由公司来清偿,但存在特殊情况原股东也要承担债务,像是一人公司转让后也不能免除原股东承担债务,还有原股东在转让公司前有损害债权人利益行为的,也要对公司债务负责,具体偿还方式依据股权转让协议。
原股东承担债务有以下情形:
1、一人公司股权转让前发生的债务,原来的股东不能举证证明出让前公司财产独立于其个人财产,债权人有权要求原股东承担连带清偿责任。
2、未履行出资义务股东通过股权转让协议规避义务、逃避债务的,债权人可以要求承担债务。
3、股权转让协议约定股权转让前债务由原股东全部承担。
原股东跟新股东以内部协议约定债权债务的承担方式,但是该协议仅对内有效,不能以此为理由拒绝向债权人偿还债务。下面了解股权转让协议要注意的问题。
签订股权转让协议的注意事项:
1、股权转让过程中,出让方有如实充分披露公司债务的义务。
对于出让方故意隐瞒真相,没有真实、全面地向受让方批露既有负债或潜在负债的,属于违反信息批露义务的行为,违反了出让方有关公司债务的陈述与保证义务,需要依法承担相应的违约责任。
2、股权转让过程中,受让方应当注意与出让方明确约定债务分担问题。
一般情况下,公司有关债务承担问题应列入股权转让合同风险负担条款予以明确约定,以划清与出让方的责任分担问题,该条款成为受让方向出让方进行追索的直接依据。
公司转让后,原来的债务由新公司财产进行清偿,原来的股东在转让股权之后,一般不再承担债务。在签订股权转让前,原股东应将公司的真实状况告知新股东,并经双方确认后签订股权转让协议,变更后债权债务即由新股东在其出资范围内承担。建议在公司法专业律师的协助下签订股权转让协议,避免日后产生其他纠纷,如有需要可在文章右侧栏查找合适的律师。